Sådan vurderer du værdien af en udlejningsejendom

Sådan vurderer du værdien af en udlejningsejendom

For at kunne vurdere om du skal investere i en ejendom er det vigtigt at kunne estimere værdien af ejendommen. Det er både vigtigt, hvis dit mål er at leje ejendommen ud eller sætte den i stand og sælge den dyrere.

Hvis ikke du kan estimere værdien af din investering, så bør du hellere købe en lottokupon i stedet for at investere i en ejendom.

Det er heldigvis ikke umuligt at vurderer værdien af din investering, og i denne artikel vil du lære, hvordan du bruger en af de to mest brugte metoder.

 

De to mest brugte modeller

Når ejendomsinvestorer skal vurdere værdien af en ejendom, så vælger de oftest en af disse to modeller:

  • Nutidsværdien af netto driftindtægterne (På engelsk: Discounted net operating income)
  • Bruttoindkomst multiplikator (På engelsk: Gross income multiplier)

Nutidsværdien af netto driftindtægterne bliver brugt til at vurderer værdien af udlejningsejendomme, mens bruttoindkomst multiplikator bliver brugt til at vurdere værdien af ejendomme, som du skal sælge videre.

Vi har i artiklen fokus på nutidsværdien af netto driftindtægterne, da det er den letteste at bruge.

 

Nutidsværdien af netto driftindtægterne

For at kunne finde nutidsværdien af din investering skal du først finde værdien af netto driftindtægter.

Netto driftindtægterne er din fortjeneste efter, du har trukket alle operationelle udgifter fra, men før du betaler skat og renter.

Du finder tallene til formlen ved at gøre følgende:

  1. Undersøg markedet for lignende ejendomme
  2. Undersøg hvor meget de tjener og hvor store deres udgifter er.

Inden vi kan finde nutidsværdien af netto driftindtægterne, skal vi bestemme markedsværdien, som også tager højde for vækstraten og det forventede afkast

Formlen for at bestemme markedsværdien af dine netto driftindtægter er:

 

 

 

Hvor:

r: det forventede afkast på ejendommen

g: Vækstraten af netto driftindtægterne.

Det forventede afkast (r) for ejendommen er bestemt ud fra, hvor stort et afkast du ellers kan få fra en sikker investering. Her tager man oftest udgangspunkt i investering i statsobligationer.

Vækstraten på netto driftindtægterne (g) er baseret på, hvor meget man forventer at værdien i markedet vokser med. Den er sværere at finde især, hvis du investere i et område, du ikke kender.

Når du har beregnet den fremtidige markedsværdi af netto driftindtægterne, så skal finde nutidsværdien. Det gør du ved at bruge renten, som du betaler for ejendommen til at tilbagediskontere det fremtidige beløb tilbage til nutidsværdien.

 

Udfordringerne ved at beregne værdien af en ejendomsinvestering

Udfordringen ligger ikke i selve beregningerne, men derimod i at finde tallene til dine udregninger.

Det kan derfor godt betale sig at få hjælp fra en ejendomsmægler i det område som du vil investere i.

Hvis du normalt investerer i ejendomme i København og gerne vil undersøge en investering i Odense, så vil det være en fordel at få hjælp fra en ejendomsmægler i Odense. Du kan læse mere her, hvis du skal bruge en ejendomsmægler fra Odense, som lige for tiden er et godt område at investere i.

 

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *